賃貸併用住宅に関する説明や特徴についてご説明いたします。
- そもそも賃貸併用住宅って何？
- 賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸として貸し出すタイプの住宅です。
毎月の住宅ローンの支払いを家賃収入でまかなうことができるため、ローン返済を楽に行うことが出来ます。
賃貸併用住宅の特徴
- 1毎月の住宅ローンの返済を家賃収入でまかなえます！
- 自宅の一部を賃貸住宅として貸し出すため、オーナー様へは毎月家賃収入があります。
こちらを毎月お支払いされている住宅ローンの返済にあてれば、返済負担が軽くなります。
また、ローンは住宅ローンを活用しますので、通常のアパートローン（2～4％程度）より金利の優遇が受けられ、住宅ローン控除もあります。
- 2老後の年金になります！
- 住宅ローンを支払ったあとは、毎月安定して家賃収入がありますので老後の年金がわりになります。
- 3生命保険がわりになります！
- 住宅ローンで住宅を購入する場合、団体信用生命保険（団信）に加入します。
万が一のことがあった場合、保険会社が住宅ローンの残債を支払ってくれるため、お手元には賃貸併用住宅だけが残ります。
賃貸併用住宅の参考プラン
参考プランA
【物件データ】
| 所在地 | 東京都足立区（日暮里舎人ライナー「江北」駅徒歩6分） |
|---|---|
| 土地面積 | 約70㎡ |
| 建物面積 | オーナー住居約60㎡（2LDK）、賃貸部分60㎡（1R×3戸） |
| 構造 | 鉄骨3階建（1階と2階の半分が賃貸、2階の半分と3階がオーナー住居部分） |
| 価格 | 建物3,270万円、土地1,540万円 |
| 頭金 | 200万（諸費用のみ） |
【想定収支】
・家賃収入＝136,000円/月（サブリース）
・住宅ローン支払い＝132,000円/月
（借入4,810万 35年 変動金利0.975％）
差し引き+4,000円／月
参考プランB
【物件データ】
| 所在地 | 東京都板橋区（東武東上線「中板橋」駅徒歩6分） |
|---|---|
| 土地面積 | 約103㎡ |
| 建物面積 | オーナー住居約56㎡（2LDK）、賃貸部分約105㎡（1K×4戸） |
| 構造 | 木造3階建（1階2階が賃貸、3階がオーナー住居部分） |
| 価格 | 建物5,100万円（建物建築時経費200万含む）、土地4,600万円（土地購入時経費100万含む） |
| 頭金 | 2,500万円 |
【想定収支】
・家賃収入＝約258,000円/月（サブリース）
・住宅ローン支払い＝約117,000円/月
（借入4,330万 35年 変動金利0.775％）
・アパートローン支払い＝118,000円/月
（借入2,970万 25年 変動金利1.4％）
差し引き+23,000円／月
参考プランC
【物件データ】
| 所在地 | 東京都足立区（日暮里舎人ライナー「見沼代親水公園」駅徒歩5分） |
|---|---|
| 土地面積 | 約122㎡ |
| 建物面積 | オーナー住居約73㎡（3LDK）、賃貸部分約70㎡（1K×3戸） |
| 構造 | 木造2階建（1階が賃貸、2階がオーナー住居部分） |
| 価格 | 建物2,770万円、土地3,000万円 |
| 頭金 | 1,000万円 |
【想定収支】
・家賃収入＝約148,000円/月（サブリース）
・住宅ローン支払い＝約130,000円/月
（借入4,900万 35年 変動金利0.65％）
差し引き+14,000円／月
当社の賃貸併用住宅の仕様
当社が建築する賃貸併用住宅の仕様は、「高級仕様」とは言えませんが、
設備や建材の多くは国内トップメーカーのLIXIL社製となっています。
もちろんオプションで設備等をグレードアップすることも可能です。
平面図ワンルーム19.32㎡
基本構成
外壁
屋根材
玄関ドア
居室窓手すり
2点式ユニットバス
トイレ
エアコン
ミニキッチン
（扉カラー全7色）
テレビドアホン
（ハンズフリー）
給湯器BOX
洗濯機バン
網戸
歩行用シート＋
ノンスリップ
2階廊下屋根
玄関床
ハウスメーカーや大手工務店は、下請けや孫請けとなる会社が入っているため
中間マージンが多数発生し、その分総建築コストがあがります。
当社は中間マージンを頂かず、協力会社をお客様のご紹介するしますので、コストがやすくなります。
当社の場合、マージンが発生しません！
賃貸併用住宅の間取りのPOINT
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POINT1
家賃収入が多い間取りとは？ 賃貸物件は１階よりも２階の方が高く貸すことができるため、自宅部分を賃貸部分の下へ配置し賃貸部分を上へ配置すると、逆の場合と比較して家賃収入が多くくなります。
ただし、自宅部分を賃貸部分の下にすると、上階に住む入居者の騒音に悩まされるというリスクがあります。
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POINT2
プライバシーを確保するには？ 敷地に余裕があれば、フロアごとに「自宅部分」「賃貸部分」と分けるのではなく、自宅と賃貸部分を縦に分ければ各々の入り口を別々にすることができるためプライバシーを確保できます。
賃貸併用住宅のデメリット
- 1建築コストがかかる
- 賃貸併用住宅は自宅だけの場合と異なり、建物が大きくなるためそのための建築コストも大きくなります。
概ね、自宅用として建てる場合の2倍くらいの費用がかかると考えておいて下さい。
- 2金利変動の影響が大きい
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前述の通り、賃貸併用住宅は自宅だけの場合と異なり、建物コストが2倍くらいになります。
全てを自己資金でカバーできれば良いですが、多くの方は大半を住宅ローンでまかなうことになるかと思います。
多額の住宅ローンを組んだ場合、金利の変動があった場合の影響が大きく、今後金利が上がった場合は総支払額が増えてしまいます。
- 3自分で管理をしてしまいがちになる
- ご自身が近くに住んでいるため、
賃貸部分への入居者募集から賃貸借契約、家賃の集金、滞納時の督促、退去時の原状回復業務といった管理業務をすべてご自身でやってしまいがちです。
専業の大家であれば何とかなるかもしれませんが、日中は別の仕事をしている兼業大家の場合、全てを自身で管理してしまうとどれも中途半端になってしまうことも。
結果、入居者からのクレーム対応に追われたり、建物の劣化が通常より早く進行してしまったりします。
共用部分の清掃は自分たちでやって、それ以外は管理会社に任せる、といった役割分担をすることが大事です。
よくあるご質問
- 「住んでいる場所が近いので、入居者からのクレームに悩まされるのでは？」
- 「当社のグループ企業が管理業務を代行しますので、入居クレームはすべてこちらで対応いたします。
仮にオーナー様のところへ入居者から連絡が行った場合は、即当社に連絡するようお伝え頂ければこちら側で対応いたします。」
- 「本当に家賃で住宅ローンを完済できるの？」
- 「プランによっては、毎月の支払が0円にならない場合もあります。が、家賃収入が全くない場合と比較して、当然毎月の住宅ローンの返済は楽になります。」
- 「現在都内の一戸建てに住んでいます。現在の家を賃貸併用住宅に建て替えたいですが、土地が20坪足らずとかなり狭いです。」
- 「当社の建築士は狭小地にプランを落としこむのを得意としています。一度土地の形状等を見せて頂けば、無料でプランを作成するこは可能です。」
お客様の声と施工事例
アミックス社員 Ｈさん
アミックスにも賃貸併用住宅を建築した社員がおりますので話を聞いてみました！
Q：賃貸併用住宅に興味を持ったきっかけは何ですか？
A：私の家族構成は妻と子供が一人、それと別の場所で一人暮らしをしている父がいます。
自宅の建築を検討し始めた頃、妻の実家のそばに建てる代わりに将来は独居の父の面倒を私の家族でみるという約束をしました。
ただ父との同居はお互いが気を使うので、2世帯住宅の建築を検討した事がきっかけとなり、その延長で賃貸併用住宅を建てようと思うようになりました。
Q：建築を検討した際、大変だった事や悩んだ事はありますか？
A：まず建築用地を探すのに苦労しました。板橋区、練馬区中心で考えていましたが、想定より土地値が高かったので効率の良い3階建がうまく建てられる土地に絞って探しました。
条件に合う物件は中々なかったのですが、30件くらい検討した後にたまたま良い土地を見つけ、無事購入する事が出来ました。
次に大変だったのは借入できる金融機関を探す事です。
賃貸併用住宅の基本は自宅部分が50％以上ですが、私の場合自宅部分が1/3しかないので住宅ローンの対象から外れてしまい、6行に融資を断られました。
ただ諦めずに金融機関を探していたところ、ある信用金庫が土地と自宅部分を住宅ローン、賃貸4室分を事業ローンという2本立てのローンで融資をしてくれる事になりました。
Q：実際に住んでみて感じるメリット、デメリットはありますか？
A：まず金銭面ですが、頭金を入れた事もありローン返済より毎月の家賃収入のほうが多くなっています。
当然生活に余裕が出て貯金もたくさんできるようになりましたし、お小遣いも増えた事がいちばんのメリットですね（笑）
デメリットについては、建築当初は2歳の男の子がいたので下の階へ騒音等の迷惑をかけてしまうのでは？と心配していました。
ただご入居者様と会った際に音の事を聞くとそれほど気にならないと言っていただいたので一安心しました。
自宅と賃貸が混在する事でのトラブルも想定していましたが、一年たった時点で問題は特に発生していません。
Q：アミックスの管理、サブリースについてはどう思われますか？
A：毎月定額の家賃をもらえるのでローンの支払に対する心配は全くありません。
また、空室募集や契約、日常の管理など全てアミックスが代行してくれるので、安心して賃貸経営をすることが出来ています。
Q：将来的なビジョンは何かありますか？
A：短期ビジョンとしては金銭的な余力を貯蓄にまわして8年以内（50歳までに）2棟目を購入したいと思っています。
長期的には、65歳になった時の残債が1,200万くらいの予定なので、一括返済をしてリタイア後の私的年金にしたいと考えています。
Q：賃貸併用住宅をどのような人にオススメしたいですか？
A：20代から40代のご家族で、マイホームが欲しいと思っている方には非常に有意義な手法だと思います。
ぜひ、興味がある方はアミコムさんまで相談をしてみて下さい。明るい未来が描けるかもしれませんよ。
東京都足立区 Ｋ様
Ｑ：賃貸併用住宅に興味を持ったきっかけは何ですか？
Ａ：知人より１冊の本を紹介されたのがきっかけです。転勤の多い仕事をしているのでマイホームを買ってもそこに住めないことが多いと感じていましたので、第三者への貸出がしやすい賃貸併用住宅に興味を持ちました。
Ｑ：購入を検討した際にどのような事に悩みましたか？
Ａ：一般的な『夢のマイホーム』とは全く異なる為、身内や友人になかなか理解してもらえなかったり、そもそもこのような特殊な物件に素人が手を出していいものか悩みました。
夫婦間でも価値観に違いがあり色々と話し合いました。
Ｑ：賃貸併用住宅を購入した決め手はなんですか？
Ａ：妻は小さくてもいいから都内の実家に近いところにマイホームが欲しいと思っていたようですが、都内の某建売住宅を見学に行った時、僕はこんな小さな家の為に一生かけてローンを返していく気になれませんでした。
そんな折、たまたま妻の実家に近い場所でこの物件に出会いました。
自宅部分が３ＬＤＫあるので家族４人で住むのに十分な広さがあり、一般的な建売住宅よりも外観や照明、天井の造りなどのデザインも良く、２人の希望を両方叶えられるのはこの物件しかないと感じ購入に至りました。
Ｑ：実際に住んでみて感じるメリット、デメリットは何ですか？
Ａ：まずメリットですが、ローン返済より家賃収入のほうが多いので貯金ペースがアップしました（笑）
また、妻の実家に近いので色々と便利な上に最寄り駅からも近く、更に始発駅なので通勤が楽になりました。
将来の話になりますが、転勤や家族構成の変化にも柔軟に対応できるのではないかと思っています。
次にデメリットですが、同じ建物内に賃借人がいるので気をつかいます。。。子供が自由に部屋を走りまわれないのは少しかわいそうですね。共用部も自分たちだけが自由に使える訳ではないので色々制約があります。
ただ防犯上、自分が不在の時でも下に賃借人がいることで逆に少し安心できる部分もあります。
あとはローンの総額が多いので天災被害や金利の上昇がちょっと心配ですね。
Ｑ：アミックスの管理やサブリース（一括借上）についてはどう思いますか？
Ａ：何も問題がない時はあまり接点がありませんが、ちょっとトラブルがあった際は納得のいく対応をしていただいたので感謝しています。
僕はサラリーマンなので、本業はあくまで別のところにあります。契約をサブリースにする事で空室や入居者入替の際の費用等、余計な心配をしなくていいので本業に影響が出る事はありません。
そのような環境の方ならサブリースで全てを任せるのがベストだと思いますよ。
Ｑ：将来的なビジョンをお聞かせ下さい。
Ａ：まだどうなるかわかりませんが、転勤のタイミングで自宅部分も貸し出す事を検討しています。また、賃貸併用住宅をきっかけにアパートの１棟投資にもチャレンジしたいと思っています。
Ｑ：賃貸併用住宅をどのような人に勧めたいですか？
Ａ：僕のような転勤の多い家族にはもってこいなのではないでしょうか。
それと人生をマイホームローンだけで終わらせるのは嫌だ！って人ですね（笑）
Ｑ：最後にアミコムに対し一言お願いします。
Ａ：良い物件と出会う為には信頼できる人との出会いが大切だと感じています。
これからも宜しくお願いします。
２人目のお子様の出産まで１ヶ月！という中でインタビューにご協力頂きありがとうございました！
アミコム社員 Iさん
アミコム社員のIさんも賃貸併用住宅をご自身で始めていますので話を聞いてみましょう。
Q：賃貸併用住宅に興味を持ったきっかけは何ですか？
A：せっかく不動産に関わる仕事をしているのだからいつかは自分でも不動産投資をしてみたい！と思っていました。
ただ自己資金が全くない上に貯金が苦手だったので、結局夢のままで終わるのだろうと半ば諦めていたところ、急遽それまで住んでいた賃貸住宅を引っ越さなければならなくなりました。
いっそ中古の分譲マンションでも買おうかと考えていましたが、投資の道も諦めきれず、他に何か方法はないか探していたところ賃貸併用住宅と言う選択肢を発見しました。
Q：購入を検討した際、どのような事に悩みましたか？
A：長く賃貸管理の仕事をしていたのでメリットやデメリットはほぼ理解していましたし、購入すること自体には何の迷いもありませんでした。
ただ、住宅ローンを利用する以上借りられる金額には限度があるので、その金額内に収めつつ希望の収支を実現する土地や建物のプランニングに非常に苦労しました。
Q：実際に住んでみて感じるメリット、デメリットはありますか？
A：まずメリットですが、当然ながら金銭的な余裕が出ました。その分使ってしまい手元には残っていませんが（笑）
次にデメリットですが、一番はやはり共同住宅であるが故の居住者間トラブルリスクですね。今のところ大きな問題は起きていませんが、騒音関係には特に気を付けて生活しています。
それ以外でも金利上昇リスク、賃料下落リスク、修繕費リスク等ありますが、そのあたりは折込済みですので気を付けつつもあまり気にしないようにしています。
Q：アミックスの管理、サブリースについてはどう思いますか？
A：元々アミックスの管理業務に長く携わっておりましたが、お世辞抜きでアミックスの管理は全ての面においてトップクラスだと感じています。
入居率は都内でも指折りですし、一度アミックスのオーナーになった方はよほどの事情がない限りずっとアミックスに管理を任せてくれています。
サブリースについても草分け的存在として業界内で有名です。一度この仕組みを体験してしまうとあまりに楽過ぎて二度と抜け出せないかも知れません（笑）
ちなみに私もアミックスのサブリースを利用していますよ。
Q：将来的なビジョンは何かありますか？
A：出来ればなんとか少しお金を貯めて新築１棟投資を始めたいと思っています。自らが実践する事で実体験に基づく良い提案をして行きたいですね。
Q：賃貸併用住宅をどのような人にオススメしたいですか？
A：資産家でもなく、貯金もない私のような普通のサラリーマンでも住宅ローンは人生に一度チャンスをくれます。
普通のマイホームを手に入れる事は素晴らしい事ですから否定はしませんが、漠然と本当にそれでいいのか？と感じる方もきっといらっしゃるでしょう。
当然リスクはありますが、少しの勇気で人生が変わる可能性もあると思いますので、チャレンジをしてみたいという方、ご連絡お待ちしております!
まずは下記までお気軽にお問合せください。
- 株式会社アミコム
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