不動産投資コラム

「不動産投資」と言っても、マンション1室へ投資するタイプから、

中古や新築のマンション（アパート）やビルを一棟まるまる購入するタイプまであります。

こちらでは、各々へ投資する際のメリットとデメリットをわかりやすく説明しています。

◎区分所有不動産
アパートやマンションのワンルーム（区分所有不動産）は
少額から投資できることから、サラリーマンや公務員を中心に人気がある不動産投資商品です。

区分所有不動産のメリットとデメリットは以下の通りです。

【メリット】
①少額から始められる
中古であれば数百万円から投資が可能です。

②流動性が高い
少額ですし買い手がたくさんいますので、流動性が高い（売り買いが活発）です。

③共用部の管理や修繕を組合主導でやってくれるので手間がかからない
物件と離れたところに住んでいる場合、面倒な管理業務を任せることが出来ます。

④地域、住居系、商業系等多様性を持たせる事でリスク分散がし易い
区分所有不動産を、地域ごとに住居・事務所・店舗等、
複数分けて持つことで、急な経済環境の変化に対する耐久性があがります。

⑤相続税評価と市場価格にスプレッドがある事が多く、相続対策として有効
タワーマンションの1室等、区分所有不動産は相続税評価額と
市場価格に大きな乖離がある場合があり、その場合相続税対策として有効です。

【デメリット】
①担保評価が低く一般的に融資を引きにくい
少額で投資しやすい反面、担保評価が低いため融資額が低くなりがちです。

②空室発生時の影響が大きく賃料収入が安定しない
1室から数室しか所有していない場合、空室発生時の賃料収入が大きく目減りすることになります。

③管理費、修繕積立金等のコストコントロールが出来ない
管理費や修繕積立金が固定で徴収される為、自身の資金状況や
将来設計に応じたコストコントロールができません。

④物件に関わる事を独断で決める事が出来ない
廊下等の共用部分の補修等は管理組合の決定事項となっています。

⑤土地の比率が低いので、最後に残る資産が少ない
敷地権は専有部分に応じて分配されるため、
一棟アパートやマンション、戸建等と比較して最後に残る資産が少なくなります。

 
◎中古一棟
中古のアパートやマンション、ビル一棟へ投資する手法です。

【メリット】
①一般的に利回りが高いものが探しやすい
新築と比べて建物評価額が低い上に将来的な稼働見込み年数が下がるため
新築、築浅と比べて利回りは高めになります。

②稼働状況や建物の程度を確認出来るため想定とずれが少ない
入居者の有無、賃料収入等が分かるため、
想定していた賃料収入や利回りと、実際の数字が大きく異なることが少ないです。

③購入後即賃料収入が発生
すでに入居者が入っている物件であれば、購入後即賃料収入が発生します。

④収益改善余地がある場合、手を入れる事で化ける可能性がある
2DKから１LDKへの間取り変更等で、収益性が大きくあがる場合があります。

【デメリット】
①期間の長い融資を引く事が難しい為キャッシュフローが出にくい
建物の残存耐用年数をもとに融資期間が決まるため、
新築と比較すると融資期間が短期になる傾向があります。
そのため、毎月の返済額が高くなり、場合によっては賃料収入より返済額の方が高くなる場合があります。

②一般的にある程度の自己資金が必要で金利もやや高め
融資期間が短かくなるとキャッシュフローが出にくくなる為、
自己資金を多めに入れて借入比率を下げる必要があります。
また、新築に比べリスクが高い分金利も高めに設定されています。

③高額修繕費、空室、賃料値下がりのリスクが高い
中古であるため、場合によっては大規模修繕が必要になり、修繕費用が高額になります。
築年数の経過とともに、空室発生リスク、賃料値下がりリスクが高まっていきます。

④「良い物件＝良い投資」ではないので、収益改善余地のある良い投資物件かどうかの見極めが難しい
購入時は稼働状況や管理状態が悪かったりで「良い物件」ではないとしても
手を入れて収益改善する事が出来れば「良い投資」になり得ます。
ただ一般投資家がそれを見極めるのは困難です。

 
◎新築一棟
新築のアパートやマンション、ビル一棟へ投資する手法です。

【メリット】
①長期且つ低金利の融資を引く事が出来る
建物の残存耐用年数が長い為、長期の融資を引きやすくなります。

②長期ローンならフルローンでも充分なキャッシュフローを出せる
返済期間が長期であれば月々の返済額を低くおさえることが出来ます。
そのため、中古一棟や区分所有と比較して毎月の手残り（賃料収入－返済額）が増加します。

③10年程度は大規模修繕の必要がなく、稼働率や賃料も下がりにくいので当面は安定した運用が見込める
新築であるため、10年間は大規模修繕をする必要がほとんどありません。
また、新築（築浅）物件は入居者に人気があるため、
空室発生や賃料下落リスクが中古と比較して低いです。

④売却の際も融資がつきやすいので出口も強い
新築物件を購入してから比較的早く手放す際も、
買い手側にも融資が付きやすいので「売れなくて困る」ということもありません。

【デメリット】
①中古に比べ利回りが低い
設定価格が中古とくらべて高めになるため利回りが低くなります。

②分譲タイプの場合、戸当たりの専有面積を低くして無理やり戸数を増やしている物件が多い
利回りを高くするために、個々の部屋の広さを狭くし戸数を増やしている物件もあります。

③土地から探して建築する場合、実際に収入が発生するまで時間がかかる上に繋ぎ融資の金利も発生する
土地から探して、新築のアパート（２階建て）を建築し、入居者募集開始までに、概ね６～１２ヶ月かかります。

④全て見込みや想像で判断せざるを得ず、予期せぬトラブルの可能性もある
建物や土地がない状態から収支等を判断するため、予期せぬトラブルが起こり得る。