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2016年12月08日

不動産投資は節税になるというウソの誘い文句と健全な節税について


たまにサラリーマン向けに、「不動産投資をすると節税になります」
という謳い文句の広告を見かけることがあります。

仮に節税になったとしても不動産投資が赤字になり続けていたのでは意味がありません。

そこで今回は、健全な不動産投資と節税についてご紹介します。

 

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◎損益通算による節税
個人が不動産投資を行って賃料収入を得る場合、不動産所得が発生します。

不動産所得は給与所得と合算して確定申告を行うことが可能です。

例えば、不動産所得で赤字が出た場合は、給与所得と合算して所得を小さくし節税することが可能です。

これを損益通算と呼びます。
仮に毎年のように不動産所得の赤字が出続けていれば、毎年、節税をすることができます。

しかしながら、毎年赤字が出続けるような不動産投資は、そもそも行う意味がありません。

まともな不動産投資を行っていれば、節税はできないのがむしろ普通です。

 
◎不動産投資の収益性
不動産投資の運用期間中の費用としては、固定資産税や、建物維持管理費、
修繕費、管理料、保険料、入居者募集費用、ハウスクリーニング費用等の費用が発生します。

これらの費用は通常、賃料収入の20~30%程度のため、70~80%が収益となります。
一方で、上述の費用以外には減価償却費があります。

減価償却費は建物取得費を一定の規則で毎年費用として配分する会計上の費用です。

実際には支出されません。

しかしながら、確定申告においては、減価償却費は費用計上され、利益を圧縮するため税金を抑えてくれます。

減価償却費は、通常は賃料収入の30~50%程度です。

不動産賃貸業は、固定資産税等の実際に支払われる費用が賃料収入の20~30%程度、
減価償却費の実際に支払われない費用が賃料収入の30~50%程度となります。

そのため確定申告上の利益は、賃料収入の20~50%となり、健全な不動産投資であれば赤字にはなりません。

 

◎赤字になる年とは
ところが、健全な不動産投資でも赤字になる年があります。

それは投資初年度です。

不動産投資の初年度には、不動産取得税や登録免許税、火災保険料、印紙代、入居者募集費用等の費用が発生します。

また設備の減価償却は定率法で行うため、築年数が浅い物件ほど大きいです。

そのため新築物件は減価償却費が最も高くなります。

新築物件で不動産投資を行った場合は、健全な不動産投資であっても

初年度は赤字となる可能性は十分に有り得ます。

 

 

◎まとめ
以上、健全な不動産投資でも初年度は節税ができる可能性はあります。

2年目以降も節税できる不動産投資は逆におかしいです。

健全な不動産投資の節税は、1年目だけと知っておきましょう。

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